Alvará de construção no DF: como funciona o alvará de casa em 7 dias
O que é, quando é obrigatório, quais documentos reunir e como funciona o rito simplificado para casas.
Resposta rápida
O alvará de construção é a licença que autoriza iniciar a obra no DF, e sem ele a obra não pode começar (Lei 6.138/2018, art. 22). Para casa de uso exclusivo, o rito simplificado do art. 53-A permite emitir o alvará em até 7 dias úteis depois da entrega do projeto e dos documentos exigidos, sem análise prévia do projeto pelo governo. Em troca, a responsabilidade por cumprir as normas é da arquiteta autora e do proprietário, que assinam um termo de responsabilidade (TRCN).
O que é o alvará de construção
O alvará de construção é a licença de obras: o documento que autoriza o início da obra. Pelo Código de Obras e Edificações do DF (Lei 6.138/2018, art. 22), a obra só pode começar depois de licenciada.
O licenciamento tem três fases (art. 21): habilitação do projeto, licença de obras (alvará) e habite-se. O habite-se encerra o processo quando a obra termina.
Toda obra precisa de alvará?
Não. O art. 23 da lei lista obras dispensadas de licença, dentro do lote. Mesmo dispensadas, elas exigem cuidado técnico e, quando houver risco, registro de responsabilidade técnica (RRT ou ART). Entre as dispensadas estão:
- muros e cercamentos, inclusive de arrimo;
- cobertura independente ou pergolado de até 15 m²;
- guarita de até 15 m²;
- pintura, revestimento e troca de esquadrias ou telhas;
- grades, telas e adaptações de acessibilidade;
- demolição parcial ou modificação interna de casa.
A lista completa e seus limites estão no art. 23 da Lei 6.138/2018. Em caso de dúvida, confirme antes de iniciar a obra.
Qual caminho vale para a sua obra
| Situação | Caminho | O que muda |
|---|---|---|
| Obra nova de casa de uso exclusivo | Rito simplificado (art. 53-A) | Alvará em até 7 dias úteis depois da documentação completa; o projeto não passa por análise prévia do governo. |
| Casa fora do rito simplificado (por exemplo, com remembramento ou desmembramento, análise complementar ou rito especial) | Habilitação completa | Estudo prévio e habilitação do projeto antes do alvará. |
| Reforma sem aumentar a área, mantendo perímetro externo, uso e estrutura | Licença específica (art. 24) | Dispensa a habilitação do projeto, mas exige licença. |
| Casa já licenciada que será ampliada ou terá a volumetria alterada | Projeto de modificação | Análise apenas da parte alterada. |
| Obras listadas no art. 23 | Dispensada | Sem alvará, mas com as exigências técnicas. |
| Há construção sem licença no lote | Regularizar antes (guia de regularização) | O termo de responsabilidade exige declarar que não existe edificação não licenciada no lote. |
Como funciona o alvará de casa em 7 dias
A Lei 6.412/2019 incluiu o art. 53-A no Código de Obras. Para habitação unifamiliar de uso exclusivo, o alvará sai com a entrega do projeto arquitetônico e dos documentos exigidos, sem análise prévia do projeto. A conferência é só de documentos, e o prazo é de 7 dias úteis, contados depois da documentação completa.
A contrapartida é a responsabilidade: quem garante que o projeto cumpre a LUOS, o Código de Obras e as normas técnicas são a arquiteta autora e o proprietário, que assinam o termo de responsabilidade (TRCN). Por isso, conferir o projeto contra os parâmetros do lote antes do protocolo é a parte mais importante do trabalho.
Passo a passo do alvará simplificado
- Parâmetros do lote: consultar a certidão de parâmetros urbanísticos ou o quadro da LUOS (uso, taxa de ocupação, coeficiente, altura, afastamentos e área permeável).
- Projeto arquitetônico completo, conferido contra todos esses parâmetros.
- Cota de soleira: definir a altura de referência do piso térreo em relação à rua.
- Projetos de fundação, estrutura e demais complementares, cada um com seu RRT ou ART. O projeto de fundação é obrigatório no protocolo.
- Documentos do lote: titularidade, certidão de “nada consta” do DF Legal e certificado de demarcação.
- Plano de gerenciamento de resíduos da construção (PGRCC): cadastro no órgão ambiental, quando exigido.
- Termo de responsabilidade (TRCN) assinado pelo proprietário e pela autora do projeto.
- Taxas: pagar as taxas devidas. Há isenção para casas de até 120 m² (art. 139).
- Protocolo no CAP Web, sistema da Central de Aprovação de Projetos (CAP/SEDUH).
- Conferência e emissão: a CAP confere os documentos e emite o alvará em até 7 dias úteis. Se faltar algo, há notificação e 10 dias para ajustar.
O que o governo confere depois do alvará
No rito simplificado a CAP não analisa o projeto antes de emitir o alvará, mas pode fiscalizar depois. O Decreto 43.056/2022 prevê monitoramento por amostragem de até 50% dos licenciados por mês. Se for encontrada desconformidade que não possa ser corrigida, o alvará pode ser anulado.
Prazos e validade
| Etapa | Prazo | Base |
|---|---|---|
| Alvará pelo rito simplificado | 7 dias úteis, depois da documentação completa | Lei 6.138/2018, art. 53-A |
| Ajustes depois de notificação | 10 dias | Decreto 43.056/2022 |
| Vistoria do habite-se | 8 dias úteis | Lei 6.138/2018, art. 68 |
| Emissão do habite-se | 8 dias úteis, depois da vistoria | Lei 6.138/2018, art. 68 |
| Validade do alvará | 5 anos; sem prazo depois da conclusão das fundações | Lei 6.138/2018, arts. 69 e 70 |
Prazos do órgão não são garantia de data: a contagem só começa com a documentação completa.
Erros comuns que travam ou derrubam o alvará
- Começar a obra antes do alvará. A lei exige a licença antes do início.
- Divergência de área entre o requerimento e o projeto: o alvará é retificado e a diferença de taxa é cobrada.
- Construção sem licença no lote. O termo exige declarar que não há edificação não licenciada. Nesse caso, é preciso regularizar antes.
- Projeto que não cumpre a LUOS. No rito simplificado, o erro só aparece depois e pode levar à anulação do alvará.
- Uso diferente de casa. Transformar a casa em unidades independentes, ou dar a ela outro uso, não pode ser convalidado.
Como a 15&15 ajuda
Na 15&15, o projeto de casa é desenvolvido já pensando no licenciamento: os parâmetros do lote entram na etapa de conversa e viabilidade, antes do desenho. Para projetos residenciais, veja a página de arquitetura residencial.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva para sair o alvará de construção no DF?
Para casa de uso exclusivo pelo rito simplificado (art. 53-A), o prazo legal é de 7 dias úteis depois que a documentação estiver completa. O tempo para reunir projetos, documentos e a demarcação do lote vem antes e varia de caso para caso.
Posso começar a obra antes de o alvará sair?
Não. O art. 22 da Lei 6.138/2018 determina que a obra só comece depois de licenciada.
Quem assina o projeto para o alvará?
O projeto arquitetônico deve ser assinado por profissional habilitado, arquiteto ou engenheiro, com registro de responsabilidade técnica (RRT no CAU ou ART no CREA). No rito simplificado, a autora do projeto e o proprietário também assinam o termo de responsabilidade (TRCN).
Casa pequena paga taxa de alvará?
Há isenção de taxas para casas de até 120 m² (Lei 6.138/2018, art. 139). Os valores das demais taxas são corrigidos todo ano e aparecem no boleto emitido pela CAP.
Onde protocolo o pedido de alvará no DF?
No CAP Web, sistema da Central de Aprovação de Projetos (CAP), ligada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH).
Fontes oficiais
- Lei nº 6.138/2018 (Código de Obras e Edificações do DF), DF Legis
- Decreto nº 43.056/2022 (regulamento do Código de Obras), SINJ-DF
- Central de Aprovação de Projetos (CAP), SEDUH
Guias relacionados
Importante: este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso. Leis e procedimentos mudam, e cada lote, uso e histórico de obra pede conferência técnica. Confirme sempre o texto vigente nos órgãos oficiais.