Habite-se no DF: documentos, vistoria e prazos
Como pedir o habite-se da casa, o que a vistoria confere e o que fazer depois.
Resposta rápida
O habite-se é a carta que reconhece que a obra foi concluída de acordo com o projeto licenciado. No DF, o pedido é feito na CAP, o DF Legal vistoria a obra e a CAP emite a carta. Os prazos legais são de 8 dias úteis para a vistoria e 8 dias úteis para a emissão, contados depois da documentação completa. Depois do habite-se, é preciso regularizar a obra na Receita Federal e averbar a construção no cartório de registro de imóveis.
O que é o habite-se
A carta de habite-se é a terceira fase do licenciamento (Lei 6.138/2018, art. 21), depois da habilitação do projeto e do alvará de construção. Ela reconhece que a obra foi executada conforme o projeto licenciado e que o imóvel está apto para uso.
Existem três tipos: total (obra toda pronta), parcial (etapa ou pavimento que funciona sozinho) e em separado (uma das edificações de um conjunto). Uma nova carta revoga a anterior.
Passo a passo para pedir o habite-se
- Terminar a obra e reunir os projetos como construídos, com as mudanças feitas durante a execução.
- Reunir os documentos do pedido (lista abaixo).
- Protocolar o pedido na CAP, pelo CAP Web.
- Vistoria do DF Legal na obra.
- Emissão da carta de habite-se pela CAP.
- Regularizar a obra na Receita Federal (CND de obra), com apoio de contador.
- Averbar a construção no cartório de registro de imóveis e atualizar o cadastro do IPTU.
Documentos do pedido
| Documento | Para que serve |
|---|---|
| Requerimento | Pedido formal do habite-se. |
| “Nada consta” do DF Legal | Confirma que não há pendências de fiscalização. |
| Projetos como construídos | Arquitetura, fundação, estrutura e complementares, com o que foi realmente executado. |
| Croqui de locação para fins de habite-se | Para casa, substitui o laudo topográfico (modelo da CAP). |
| Aceites das concessionárias e órgãos | Declarações de aceite das redes e dos órgãos envolvidos. |
| Taxa de habite-se | Há isenção para casas de até 120 m². |
| Laudo de conclusão das fundações | Entregue durante a obra. |
A lista oficial está no Decreto 43.056/2022 (art. 86) e os modelos mudam. Baixe sempre a versão atual no site da CAP.
O que a vistoria confere
- Obra conforme o projeto licenciado e os parâmetros urbanísticos.
- Edificação numerada, com placa de endereço na fachada.
- Canteiro e entulho retirados do lote, da calçada e da vizinhança.
- Área pública ao redor recuperada.
- Calçada construída e acessível.
Tolerâncias entre projeto e obra
Pequenas diferenças entre o projeto e a obra são aceitas dentro de limites (Lei 6.138/2018, art. 62):
| Item | Tolerância |
|---|---|
| Medidas | Até 5%. |
| Área construída | Até 1% da área, no máximo 5 m². |
| Cota de soleira | 20 cm para mais ou para menos. |
| Altura da edificação | 50 cm para mais ou para menos, em edificações de até 25 m. |
| Limites do lote | Nenhuma: nunca se tolera construir fora do lote. |
Se o DF Legal apontar divergência, é possível depositar o projeto corrigido, com declaração da autora e do proprietário, sem mudar a área total do alvará (Decreto 43.056/2022, art. 87, §3º).
A casa pode ter habite-se sem o acabamento pronto?
Sim, nos casos do art. 66, §2º da lei: a parte externa precisa estar pronta e dentro dos parâmetros, o que falta deve estar especificado no projeto e a casa precisa ter ao menos um ponto de energia, um de luz e um de água e esgoto. Por isso vale registrar no projeto os itens de acabamento a executar depois do habite-se.
Prazos do habite-se
Os prazos do órgão são contados em dias úteis e só começam com a documentação completa: 8 dias úteis para a vistoria e 8 dias úteis para a emissão, depois da vistoria (art. 68). Esses prazos não são garantia de data.
Depois do habite-se
- CND de obra (INSS): regularização da obra na Receita Federal, pelo sistema SERO/CNO. Converse com um contador.
- Averbação da construção na matrícula, no cartório de registro de imóveis.
- IPTU: atualizar o cadastro do imóvel.
- Acervo da obra: guardar cópia dos projetos, dos registros de responsabilidade técnica (RRT e ART), o manual do proprietário e o plano de manutenção.
Perguntas frequentes
Habite-se e averbação são a mesma coisa?
Não. O habite-se é emitido pelo governo e reconhece a obra concluída. A averbação é o registro da construção na matrícula do imóvel, feita no cartório depois do habite-se.
Quanto tempo leva para sair o habite-se?
Os prazos legais são de 8 dias úteis para a vistoria e 8 dias úteis para a emissão depois dela, contados após a documentação completa. Reunir os documentos e os projetos como construídos é a parte que mais varia.
Preciso de habite-se se a obra não tiver acabamento?
Em casas, o art. 66, §2º admite habite-se com acabamento pendente, desde que a parte externa esteja pronta e conforme, o que falta esteja especificado no projeto e haja pontos mínimos de energia, luz, água e esgoto.
Construí sem alvará. Consigo habite-se?
O habite-se comum exige obra licenciada. Para construções sem licença existe a regularização, que termina na carta de habite-se de regularização. Veja o guia de regularização de imóvel no DF.
Fontes oficiais
- Lei nº 6.138/2018 (Código de Obras e Edificações do DF), DF Legis
- Decreto nº 43.056/2022 (regulamento do Código de Obras), SINJ-DF
- Central de Aprovação de Projetos (CAP), SEDUH
Guias relacionados
Importante: este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso. Leis e procedimentos mudam, e cada lote, uso e histórico de obra pede conferência técnica. Confirme sempre o texto vigente nos órgãos oficiais.